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作者:admin    发布于:2020-07-25 15:34  

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  原标题:龙湾大院业主“干架”,保利天悦和香开万里“躺枪”,LOFT和商办业主能否出入住宅小区?

  上月中旬,德信大家·龙湾大院迎来交付。可小区刚交付不久,小区住宅业主与LOFT业主却“干起了架”。

  我们属于小区的一部分,小区的绿化、配套等我们有权使用。

  LOFT属于商业性质,是独立于小区之外的,况且人群杂乱,不能进小区。

  为此,LOFT业主认为购房时开发商有言在先,住宅业主也认为受到开发商欺骗。

  德信大家·龙湾大院(备案名:珑誉苑)位于龙湾区永宁西路和龙水路交叉处以西。南面为万鸿嘉园,华鸿·万府位于项目西南面。

  从小区总平图看出,目前4#LOFT公寓与住宅小区未做围墙隔断处理。但据了解,LOFT公寓一楼为配套用房,无随意进出小区的入口。目前,LOFT和住宅出入口分开,没有直接连通。

  尽管从人行出入口是分离的,但有住宅业主称,LOFT业主可以凭门禁卡自由进出小区。

  在购买龙湾大院时,销售告知住宅旁边有一栋商办LOFT(即4#),备案为商铺,是独立分开的。

  交房后才得知,LOFT业主持有住宅小区门禁卡,可以自由出入住宅小区,并可以享受住宅楼的公共设施。对此,部分住宅业主认为,这无异于打破了小区封闭式管理,因此向物业反馈。

  业主称,物业态度暧昧,表示loft业主与住宅小区业主,同属龙湾大院业主,都有权共同享有小区的配套设备,自由出入。

  商办综合楼毕竟是可以对外经营开放的,如果住宅小区不能有效阻止外来人员出入,自然会给小区物业管理和安全带来很大难度。所以,当初售楼时,开发商是否有承诺商办LOFT之间与住宅之间为独立分开,还是非常重要的。

  目前,物业管理方案是LOFT业主本人可以自由进出住宅小区。

  LOFT业主持有的门禁卡仅用于公寓本楼栋一层门禁使用,不能刷住宅区门禁。LOFT公寓业主如需到物业办公室办理手续需业主本人刷人脸从南大门进入住宅小区,租客或其他人员无法进入小区。

  类似的纠纷也并不少见,如京都·市府路壹号(备案名:望都锦苑)交付时,LOFT业主和住宅业主也为此有一番争论。

  近几年温州土地出让中,像龙湾大院这样商住混合捆绑出售的地块,比比皆是。如保利·天悦(备案名:天悦苑)、首开中庚·香开万里的超高层办公楼、时代·滨江上品和华润·九悦的万象城商业综合体、龙湖·天曜城的商业综合体等。

  其中,最为典型的莫过于国鸿·温州1号。不单将住宅、类住宅混合安置,甚至类住宅与住宅在户型设计、外立面效果呈现上也高度一致。

  从开发商楼书分布图来看,后期住宅与类住宅或将要当作同一个小区来管理。

  ▲底色为粉色的2#、8#、9#、10#为住宅。底色蓝色的3#、5#、6#、7#、11#、12#、13#的设计功能也为“类住宅”。▼

  可想而知,购买此类“混合”性质的住宅小区业主自然关心,商办业主能否自由进出住宅小区?而这类小区交付后,也将面临与龙湾大院同样的问题,即住宅小区业主是否能进行封闭管理,将商业、办公等排出在外?这无疑会对住宅小区交付后的价值产生重大影响。

  到底商办、公寓的业主能不能进入住宅小区,住宅小区能否进行封闭管理?从设计规范角度来说,并无分开独立的强制性要求。根据我们对相关政策的调查了解,首页≈凤凰它主要取决于以下两点:

  如果该地块的土地出让规划中,地块按同一宗地,且相关的规划指标按一宗地来算;那么该地块就是一个完整的独立宗地。这种情况下,规划审批是按一宗地来审批。

  以龙湾大院为例,loft业主能不能自由出入住宅小区,享受住宅楼的公共配套呢?首先就要看当时出让地块的规划条件。

  从以下规划图看出,龙湾大院所属的地块,为一整个宗地地块,并未做分割。

  且龙湾大院所在瑶溪南单元12-H-18b地块的规划指标中显示,该宗地面积为35040.49㎡,容积率为1.0-2.2,绿地率为≥30%。相关规划指标也是统一的。

  从上述图表可以看出,龙湾大院所属地块,是为同一宗地、且相关的规划指标按一宗地来算,并未对现LOFT公寓与住宅所属地块进行分割。

  当然,与龙湾大院地块不同的是,市区也有些地块虽然是打包一起出让,但商业办公、酒店综合体、LOFT等用途与住宅之间,是各自划分不同小地块进行设计和开发建设的。

  从红线规划图中看出,老港区二期被划分为多宗小地块,形成自己的独立宗地;且各宗地都有单独的规划指标。

  在土地规划条件明确不同宗地,不同规划指标的前提下,设计审批上需单独分开,商办、住宅等功能需分开管理,相互独立,不能混杂在一起。

  针对商办与住宅是为同一宗地、同一指标的情况下,小区内的绿地等公共土地是整宗地业主共同共有。这意味着,LOFT的业主享有这部分土地的共有权。在拥有共同产权的前提下,LOFT的业主自然能进出小区,享受小区配套设施,因为这是与住宅住户拥有同样的权利。

  如果宗地分开,指标不同的情况下,本宗地的业主对本宗地的公共土地拥有共有权。

  也就是说,商办业主只有商办土地的共有权,住宅业主拥有住宅所占土地的共有权。这种情况下,住宅区业主自然有权利阻止酒店、LOFT、商办的业主出入住宅区域。

  因此,单就龙湾大院来说,在同一宗地、同一指标的前提下,LOFT业主享有这片土地的共同共有权,原则上能够进出小区。

  回到销售环节,如果开发商有做过住宅与商办LOFT独立分开的表达,而实际与之不符,涉嫌虚假宣传;如果开发商没有做过类似表达,住宅业主也很难以此维权。但是可以通过业主大会制定《业主公约》规范门禁进出,但不能排除LOFT业主进出住宅小区的权益。

  那么,温州目前商办、住宅混合出让的项目中,有哪些可享有共同共有权,哪些无法享有呢?我们列举以下几个项目:

  ▲根据土地出让条件整理。/浙江省土地使用权网上交易系统

  其中,值得引起注意的是香开万里及保利天悦两个楼盘:香开万里虽分为两个区块,但1号区块里兼容旅馆、零售和餐饮商业等,与住宅混杂在一起;而天悦的超高层、商办也是直接与住宅混杂一起。

  以上是我们的调查结果,因为手头资料有限,也许会有疏误之处。买了这些楼盘住宅的业主们,一定要对这个问题引起重视,提前与开发商做好交流,在购房环节明确相关事宜。因为这事关小区交付后的价值!

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